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Qu'est-ce qu'un GFV ?
Le Groupement Foncier Viticole, plus couramment dénommé GFV, est un groupement foncier agricole non exploitant qui a pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole en vue de sa mise en valeur par la conclusion d’un bail rural à long terme. C’est un placement original de diversification à long terme.
Choisir un actif viticole, c’est retenir :
- un actif immobilier original sur des AOP reconnues ;
- un actif rare (des AOP géographiquement délimitées et droits à produire contingentés).
COMMENT FONCTIONNE UN GFV ?
Des particuliers, en nombre limité, se regroupent pour acquérir une propriété viticole.
Son exploitation est confiée, par bail à long terme, à un exploitant choisi pour son savoir-faire tant technique que commercial.
Chaque GFV est assorti d’une quantité minimale de souscription/acquisition variable entre 2 et 10 parts.
DÉFINITION
Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970.
Il a pour objet la propriété et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole.
Conformément aux dispositions de l’article 793 du Code Général des Impôts, le GFV ne peut procéder à l’exploitation en faire-valoir direct des biens constituant son patrimoine sans perdre le bénéfice des avantages fiscaux.
Ces immeubles sont donnés à bail à long terme dans les conditions prévues par la loi.
Les parts de GFV ne peuvent pas être proposées à des personnes morales.
L’investissement dans des parts de GFV est réservé aux personnes susceptibles, par leur connaissance et leur souci de diversification des placements financiers, de prendre en compte les particularités de cette forme d’investissement.
Il est précisé qu’il n’y a pas de distinction entre les investisseurs qui bénéficient tous d’un traitement équitable.
La politique d’investissement ne fera l’objet d’aucune modification en cours de vie des GFV compte tenu des restrictions légales et statutaires.
Le GFV peut, exceptionnellement, recourir à un emprunt qui sera soumis à l’approbation préalable des associés dans le cas d’un endettement supérieur à deux années de fermage.
Toute décision d’hypothèque sur les actifs du GFV relève de la compétence de l’assemblée générale extraordinaire des associés.
DURÉE
Il s’agit d’un investissement à long terme (supérieur à dix ans).
RISQUES
L’investissement dans des parts de GFV présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants :
Risque en capital :
le GFV n’offre pas de garantie en capital. La responsabilité de l’associé n’est pas limitée à la valeur de son apport
Risque sur les revenus :
le GFV peut être exposé au risque d’impayés de son exploitant locataire et ne pas percevoir de revenus
Risque sur la faculté d’achat de vin :
en cas d’aléas climatiques ou qui priveraient l’exploitant d’une fraction importante de sa récolte, ou en cas de dénonciation des accords intervenus, les associés peuvent voir cette faculté temporairement ou définitivement suspendue
Risque de liquidité :
la liquidité est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la Gérance.
Il est rappelé en outre que les parts de GFV ne peuvent faire l’objet d’une opération de publicité, de démarchage au sens de l’article L.341-1 du Code monétaire et financier, d’offre public au sens de l’article L.411-1 du Code monétaire et financier.
La communication de ce document ne doit jamais entraîner l’une des trois opérations mentionnées ci-dessus.
Faire remplir préalablement à vos clients le mandat de délégation de recherche.
REVENUS
Les revenus sont essentiellement fonction des fermages perçus par le Groupement déduction faite des frais et charges incombant au bailleur (taxes foncières, assurance…), dont certains sont par nature variables, ainsi que des frais de gestion et d’administration du Groupement tels que détaillés ci-après au paragraphe "Gestion".
Les revenus évoluent chaque année en fonction de la valeur du vin de l’appellation considérée, fixée par arrêté préfectoral.
REVALORISATION
Le prix de la part sera revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l’expertise des propriétés.
En effet, une expertise des propriétés est effectuée tous les cinq ans avec une actualisation annuelle sur la base de laquelle le gérant détermine la valeur conseillée ou le prix de cession conseillé de la part. La valeur conseillée ou le prix de cession conseillé par la gérance est ainsi reconsidéré chaque année.
RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS
Tant dans leurs rapports respectifs que vis-àvis des tiers créanciers, les associés sont tenus des dettes du Groupement, chacun dans la proportion du nombre de parts qu’il possède.
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi le Groupement Foncier Viticole
FISCALITÉ DES ASSOCIÉS
Sur les revenus fonciers
Sur les revenus financiers
Sur les plus-values
Sur les successions et donations
Sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Sur les revenus fonciers
Transparence fiscale oblige, les associés sont imposés sur les revenus encaissés par leur(s) groupement(s).
Sur les revenus financiers
Ces revenus issus des placements financiers de la trésorerie effectués par la gérance, sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % directement retenus “à la source”.
Par ailleurs étant soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP), une retenue de 24 % (prélèvement obligatoire non libératoire) est effectuée à titre d’acompte sur le paiement de l’impôt dû relatif aux revenus de l’année en cours, et payable l’année suivante.
Toutefois les contribuables dont le revenu imposable est inférieur à 25 000 euros pour un célibataire et 50 000 euros pour un couple, peuvent être exonérés de ce paiement anticipé en avisant la Société de Gestion avant le 30 novembre de l’année antérieure.
Sur les plus-values
En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
La plus-value de cession fiscalement imposable est réduite d’un abattement sur la base de :
- 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention.
- 4 % pour la 22e année.
L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de
22 ans, au lieu de 30 ans antérieurement.
Ce délai de 30 ans est en revanche, maintenu pour le calcul des prélèvements sociaux applicables à la plus-value réalisée ; Dans ce cas, l’abattement s’établit donc comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année.
La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 19 % majoré de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA et Contribution Solidarité).
Sur les successions et donations
Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € par bénéficiaire et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme.
Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de 2 ans et à condition que le bien (les parts) reste(nt) la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant au moins 5 ans.
De plus, les donations (passées devant notaire) antérieures à 15 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation de l’exonération.
Sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Les associés de tous les GFV (à capital fixe ou variable) bénéficient d’une exonération sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La valeur des parts est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des biens correspondant aux biens effectivement donnés à bail à long terme. Le bénéfice de cet avantage est réservé aux parts détenues depuis au moins 2 ans (durée appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition).